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Notai: responsabilità disciplinare nella vendita da usucapione

31 Agosto 2021
Avv. Prof. Gianluca Sicchiero  

Responsabilità disciplinare per trasferimenti con titolo di provenienza incerto

Un problema che nella pratica non è raro attiene al trasferimento di un immobile la cui provenienza, in capo al venditore, non sia documentata da un titolo certo ed in particolare quando affermi che il bene sia stato usucapito e manchi una sentenza che lo accerti.
Fa parte delle nozioni elementari del diritto privato la regola per cui non si possa trasferire un bene di cui non si sia proprietari (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet), tanto che per i beni mobili esiste la specifica disciplina dell’acquisto c.d. a non domino, sorta a partire dal XII secolo per paralizzare la diversa regola che dal diritto romano transitava al diritto comune (ubi meam rem invenio ibi vindico) e che avrebbe paralizzato la circolazione dei beni mobili. Sulla storia della regola resta insuperabile il libro di Luigi Mengoni, Gli acquisti a non domino, Giuffrè, 1994, giunto terza edizione a conferma del successo di quest’opera.
Per i beni immobili, dove non esiste la medesima esigenza di rapidità di circolazione, la disciplina è invece quella dell’acquisto mediante possesso prolungato nel tempo, che non avviene mediante trasferimento ad altri del proprio possesso, ma in ragione del tempo in base al quale si possiede il bene.
La regola, in Italia, non è universale, perché ove vige il diritto tavolare la soluzione è diversa (per le origini storiche di questa v. G. Sicchiero, La fede dal diritto austriaco al sistema del libro fondiario in Contratto e impresa, 1994, pp. 419-432).
Ora solo se l’usucapione sia stata accertata con sentenza passata in giudicato, questa può “fare stato” nei confronti del proprietario formale, ma ovviamente occorre che questi sia stato chiamato in giudizio, altrimenti la decisione non gli è opponibile. Senonchè l’Italia è piena di terreni che catastalmente sono intestati a persone nate nel XIX secolo, come spesso si vede nei decreti di esproprio; personalmente ricordo una causa per usucapione in cui l’intestatario catastale risultava deceduto alla fine dell’800; un’altra in cui l’immobile era cointestato a persona emigrata in sudamerica negli anni ’40 e della cui discendenza si ignorava tutto.
In queste ipotesi o ci si avventura in una lite sulla cui durata è impossibile fare previsioni e il cui esito è insondabile, oppure nel trasferire l’immobile ci si afferma proprietari per usucapione, ma senza che il titolo esista.

 La vendita a rischio e pericolo

Il trasferimento di un bene può avvenire con garanzia ex lege per evizione, secondo la normale disciplina di circolazione dei beni.
In ipotesi di evizione il venditore può comunque essere adempiente se riesce ad acquistare la proprietà da chi ne risultasse effettivo proprietario (art. 1478 c.c.; Cass., 2-3-2015, n. 4164), dovendo altrimenti risarcire i danni sia pure con il rischio che si discuta della buona fede del compratore ex art. 1479 c.c., anche se per Cass., 10-10-2011, n. 20877, “la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi“.
Ad evitare questioni di tal genere, il venditore può invece trasferire il bene a rischio e pericolo del compratore ex art. 1488, comma 2, c.c.: se l’acquirente accetta un tale patto, sa che il rischio di evizione è a suo carico; è ovvio perciò che l’acquirente accetterà questa clausola solo se sia ben certo dell’avvenuta usucapione, ad es. perché conosce la situazione di fatto dei luoghi.
Comunque il caso è talmente raro che i precedenti sono davvero isolati; ad es. “per le combinate disposizioni del 1° e 2° comma dell'art. 1488 c.c., il patto di esonero dalla garanzia per evizione non si estende all'obbligo della restituzione del prezzo pagato e del rimborso delle spese tranne che la vendita sia stata convenuta "a rischio e pericolo" del venditore”: Cass., 24-7-1958, n. 2689, Giust. civ., 1958, 1, p. 1631.
Detto questo c’è da aggiungere che la disciplina attuale della vendita di beni immobili limita talora fortemente questa possibilità; per quanto il venditore si affermi proprietario del bene per avvenuta usucapione, dovrà anche poter adempiere agli obblighi previsti dal comma 1 bis dell’art. 29 l. n. 52/1985 ove si tratti di unità immobiliari urbane, sicché in definitiva in queste ipotesi sarà ben difficile che si arrivi effettivamente ad una vendita a rischio e pericolo, dovendo il notaio accertare la conformità soggettiva dei titolari (“prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”).

L'atto lecito

Laddove il meccanismo della vendita a rischio e pericolo possa concretamente operare, ad es. per i terreni oppure per unità immobiliari agricole, si pone il tema dei compiti assegnati al notaio.
Una recente sentenza della Cassazione (28-4-2021, n. 11186) ha evidenziato in proposito che i principi di deontologia ed in particolare quanto indica l’art. 50 lett. b), per il quale l’atto deve contenere “le indicazioni necessarie per l'inquadramento dell'atto nella vicenda giuridico-temporale su cui opera (ad es.: titoli di provenienza e atti direttamente connessi; formalità pregiudizievoli; servitù; vincoli di disponibilità)”.
Vero è che l’atto potrebbe certamente indicare l’assenza di questi titoli, specie in ragione del fatto che il venditore si accampa proprietario in mancanza di apposita sentenza: qui entra allora in gioco l’obbligo di consiglio del notaio, il quale deve avvisare la parte acquirente dei possibili rischi che la vendita a rischio e pericolo comporta, in base al principio ripetutamente affermato per cui il notaio deve avvisare le parti delle possibili conseguenze dell’atto che stipulano.
Se poi l’acquirente intenda comprare ugualmente -magari è il confinante che da trent’anni sa che il venditore coltiva il pezzo di terra che gli vuol vendere- allora l’atto sarà perfettamente valido ed il notaio esente da ogni responsabilità.
E’ quindi vero, come indica questa decisione, che siamo in presenza di “un'eccezione rispetto al normale traffico giuridico, che deve svolgersi in termini tali da consentire la verifica formale della provenienza”, ma è appunto un’eccezione, non la violazione di un divieto, da ammettersi quindi se ricorrano le necessarie valide circostanze.

I casi (oltre il) limite

Vi sono tuttavia casi limite in cui questo meccanismo non può operare; quello deciso dalla Cassazione con la sentenza appena indicata, ha confermato la sanzione disciplinare inflitta al notaio laddove “ha riconosciuto la rilevanza disciplinare della sistematica ricezione di atti sulla base della dichiarazione dell'alienante di essere proprietario per usucapione (oltre 250), altrettanto sistematicamente disgiunta dalle verifiche ordinariamente richieste ai fini della stipula dell'atto”.
Ipotesi del genere possono essere interpretate in tanti modi: ad es. come concorrenza sleale, perché il notaio risparmia tutti i costi delle visure del ventennio antecedente e quindi fa pagare meno la propria attività. Oppure, come racconta un fatto di cronaca che dovrebbe essere ancora al vaglio dell’autorità penale, come coinvolgimento, magari indiretto, del notaio nella truffa a danno dell’UE di finti agricoltori, che hanno acquistato da proprietari “per usucapione” una serie di terreni di terzi, chiedendo poi i contributi comunitari che, ovviamente, hanno preso il volo.
E’ dunque chiaro che un conto è l’eccezione alla regola, che va ammessa perché prevista dal codice civile; altra cosa è fare una regola di quell’eccezione, il che va certamente respinto per prevenire a monte ogni rischio di comportamento illecito, che sia delle parti verso i terzi o che sia del notaio verso i propri colleghi.