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Notai: vendita con remissione del prezzo?

04 Settembre 2022
Avv. Prof. Gianluca Sicchiero  

Vendita di un immobile con contestuale remissione del prezzo

La Corte di cassazione si è appena occupata di una questione disciplinare relativa ad un utilizzo anomalo degli istituti del diritto privato.
Si trattava di (non uno ma ben) “circa cinquanta atti di compravendita, in forma pubblica e alla presenza di testimoni, atti nei quali la parte venditrice aveva dichiarato la remissione a favore della parte acquirente del prezzo della compravendita, pur concordato nell'atto”.
Nel giudizio avanti alla corte d’appello (come prima avanti alla Co.re.di.) il notaio era stato assolto dalla sanzione per violazione dell’art. 47 l.n.; per la corte d’appello era certo che “la compravendita si è realizzata, con l'avverarsi degli effetti giuridici propri del contratto stipulato, appunto di compravendita, le cui obbligazioni sono distinte rispetto a quelle derivanti dalla, pur contestuale, remissione del debito che rappresenta un diverso negozio unilaterale recettizio, con la conseguenza che lo schema negoziale posto in essere non creerebbe incertezza giuridica”.
Con sentenza 3 maggio 2022, n. 13857 la seconda sezione della C.S. ha riformato la decisione, perché “gli atti rogati dal notaio - che pure sottolinea non essere stati medio tempore oggetto di impugnazione - non erano idonei a garantirne la certezza in quanto potenzialmente impugnabili, trattandosi di compravendite ove la volontà delle parti era evidentemente quella di compiere un atto di liberalità, in tal modo esposte ad essere oggetto di impugnative di nullità per simulazione, eventualità che il notaio non ha d'altro canto provato di avere segnalato alle parti”.
Con la conseguenza che l’atto rogato avrebbe violato il c.d. <obbligo di adeguamento> che grava ex art. 47 l.n. sul notaio, il quale, infatti, una volta accertata la volontà delle parti, <deve portare al conseguimento di un atto idoneo che garantisca la parte e, al tempo stesso, assicuri la serietà e la certezza degli atti giuridici>, certezza che, per il S.C., sarebbe mancata per la ritenuta relativa simulazione.

E' giusto così?

Penso che la soluzione sia (abbastanza) corretta ma la strada percorsa sia errata, perché seguendo il ragionamento della Corte si dovrebbe dire che la simulazione relativa genera nullità del contratto, il che nel caso è sbagliato perché solo la simulazione assoluta (e con tesi che la letteratura spesso non condivide) può portare a nullità dell’atto per mancanza di volontà di concluderlo, non invece la simulazione relativa, che semmai comporta la necessità di riqualificare l’atto in termini coerenti con la disciplina dell’atto dissimulato.

Simulazione e nullità

Anzitutto, come ora anticipato, la giurisprudenza ritiene effettivamente che la simulazione assoluta dia luogo a nullità rilevabile anche d’ufficio (così ad es. Cass., 6-7-2021, n. 19097; Cass., 9-9-2019, n. 22457) mentre invece, dice sempre la Corte, in presenza di simulazione relativa, non ricorre la nullità, tanto infatti che l’azione per farla dichiarare è soggetta a prescrizione decennale, laddove la nullità è imprescrittibile.
Lo indica ad es. Cass., 7-1-2019, n. 125: “quando l'azione di simulazione relativa è diretta a far emergere il reale mutamento della realtà voluto dalle parti con la stipulazione del negozio simulato, tale azione si prescrive nell'ordinario termine decennale; quando invece è finalizzata ad accertare la nullità tanto del negozio simulato, quanto di quello dissimulato (per la mancanza dei requisiti di sostanza e di forma), tale azione non è soggetta a prescrizione. Vero è che questa Corte regolatrice ha più volte affermato che, mentre l'azione di simulazione assoluta di un contratto è imprescrittibile, quella di simulazione relativa è soggetta alla prescrizione ordinaria (v. sent. 24.6.1969 n. 2267, 29.1.1971 n. 220, 7.6.1974 n. 1757, 7.8.1979 n. 4569), ma è altrettanto vero che essa ha sempre fatto riferimento a tale ultima azione "in quanto tendente ad individuare il reale contratto voluto dalle parti, a contenuto diverso da quello del contratto simulato, e a far valere il diritto nascente dal contratto dissimulato", in tal modo delimitandone lo stesso concetto all'ipotesi in cui la parte che agisce miri ad ottenere l'adempimento del negozio realmente voluto o, comunque sia volto a trarne qualche effetto a proprio favore”.
Senza entrare ora nel merito dell’equivalenza tra simulazione assoluta e nullità (che ricorre, per la C.S., anche nel caso di interposizione di persona: Cass. 5-3-2021, n. 6212), resta il fatto che la simulazione relativa, quando non vi sia nullità del contratto dissimulato, non genera alcuna nullità.
D’altronde lo dice chiaramente il codice proprio nell’art. 1414: “se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purchè ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma”.
Ed infatti Cass., 19-12-2019, n. 34024 ha ben spiegato essere “pacifico che la volontà di concludere un contratto simulato risulta da un apposito accordo di simulazione, detto anche controdichiarazione: nel caso della simulazione assoluta le parti dichiarano di non volere affatto gli effetti del contratto tra esse concluso (l'esempio classico è proprio quello in cui le parti non vogliono la vendita che hanno stipulato e che il bene venduto resta, perciò, di proprietà del simulato venditore); nell'ipotesi della simulazione relativa le parti dichiarano di volere, in luogo dell'apparente contratto simulato, un diverso contratto, di cui intendono, quindi, ottenere la produzione dei relativi effetti (l'esempio tradizionale è quello in cui le parti vogliono una donazione e non una vendita e che l'acquirente, perciò, non è obbligato a pagare il prezzo emergente dal contratto simulato)”.
Dunque la motivazione data dalla Cassazione per annullare la sentenza di assoluzione disciplinare del notaio è proprio sbagliata, perché nei casi che ha esaminato (vendita e successiva remissione del prezzo) la controdichiarazione circa la natura dell’atto (vendita) era rappresentata proprio dall’atto di remissione ed erano presenti anche i testimoni, sicché l’atto possedeva tutti i requisiti di forma necessari per essere efficace quale donazione.
Insomma, se valutati in base a quella tesi, gli atti non errano affatto nulli.

La soluzione per la strada corretta

Però la soluzione finale è comunque corretta, perché gli atti erano infatti davvero tutti nulli, ma per una ragione diversa dalla simulazione, cioè per la mancanza di causa in concreto che li affiggeva (e qui, peraltro, si doveva discutere dell’art. 28 l.n., non dell’art. 47 l.n.).
Dico cose che mi sembrano ben note: la vendita è caratterizzata da una causa onerosa (scambio cosa con prezzo), essendo un contratto sinallagmatico, mentre la donazione è fondata sullo spirito di liberalità.
Non occorre che il prezzo della vendita corrisponda ad un determinato valore di mercato (Cass., 4-11-2015, n. 22567), che tra l’altro nemmeno esiste; può anzi anche accadere, a determinate condizioni, che taluni costi che sarebbero a carico del compratore, siano accollati ex art. 1475 c.c. al creditore; mi si consenta di rinviare al mio saggio “La vendita con spese a carico del venditore”, in Contratto e impresa, 2020, pagg. 1091 ss.
Invece è nulla la vendita nummo uno, come indica Cass., 28-8-1993, n. 9144: “Il prezzo della compravendita deve ritenersi inesistente, con conseguente nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale (art. 1418 e 1470 c.c.), non nell'ipotesi di pattuizione di prezzo tenue, vile ed irrisorio, ma quando risulti concordato un prezzo obiettivamente non serio, o perché privo di valore reale e perciò meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato“.
Dunque è nulla anche la vendita con contestuale remissione del prezzo, perché questo è programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato.
Stupisce peraltro che nessuno abbia affrontato i casi in esame sulla base dell’istituto manifestamente applicabile, cioè quello del collegamento contrattuale tra vendita e remissione: come tutti sanno “il collegamento negoziale - cui le parti, nell'esplicazione della loro autonomia possono dar vita con manifestazioni di volontà espresse in uno stesso contesto - non dà luogo ad un nuovo ed autonomo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, realizzato non per mezzo di un singolo contratto ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi“ (Cass., 10-10-2014, n. 21417).
Dunque sebbene vendita e remissione del prezzo restino atti formalmente distinti, nel momento in cui si pongono in essere simultaneamente, sono diretti a dar vita ad una vendita senza prezzo ma, difettando una ragione che giustifichi la remissione tra estranei, l’operazione va riqualificata o come atto gratuito (nullo se traslativo della proprietà) o come donazione, ma certo non come vendita.
Tale operazione comporta quindi ed anzitutto l’accertamento, ex art. 47 l.n., della sussistenza dello spirito di liberalità, per quanto succintamente lo si debba indicare in atto, sicché la sua mancanza (immaginando che non fosse indicato nell’atto di remissione del prezzo), non essendo ammissibili puri atti traslativi gratuiti della proprietà, comporta la nullità del contratto per assenza della causa liberale in concreto.
Ma anche ad ipotizzare che negli atti di remissione fosse enunciata una ragione liberale della remissione, l’errore del notaio che li configura in quel modo consisterebbe allora non tanto nell’omessa spiegazione della diversa qualificazione della fattispecie, che alle parti può interessare meno di zero nella sua astrattezza, ma nel non aver chiarito loro cosa comporti il dar vita ad una donazione in termini di disciplina successoria, di obblighi in capo al donatario, di incertezza degli effetti dell’atto (si pensi alla sopravvenienza di figli) e così via.
Insomma in fin dei conti la soluzione è giusta, magari benevola visto che si è passati per l’art. 47 l.n. anziché per l’art. 28 l.n., la strada percorsa invece no.