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Gli acquisti di beni usucapiti

25 Ottobre 2022
Avv. Prof. Gianluca Sicchiero  

La vendita dal proprietario per usucapione

Il codice contempla alcune ipotesi di vendita anomala; una è la vendita di cosa altrui, in cui il contratto non è nullo ma inefficace per il terzo proprietario; sarà obbligo del venditore acquistare la proprietà del bene, con effetto dell’immediato trasferimento all’acquirente (art. 1478 c.c.), salvo il diritto dell’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto se al momento del suo (pseudo) acquisto ignorasse la non titolarità in capo al suo dante causa (art. 1479 c.c.).
Vi è poi la vendita senza garanzie, detta a rischio e pericolo del compratore quando l’esclusione sia totale (art. 1488 c.c.), che, nei fatti, si spiega quando si comperi a pochi soldi un bene mobile perché magari lo si vuol aggiustare a proprie spese oppure si confidi che possa avere un valore che in apparenza non possiede (sarà un quadro antico o una sua imitazione?).
Restano però anche qui i limiti del fatto proprio (artt. 1229 e 1490 c.c.).
Il tema assume una particolare delicatezza quando si parli di beni immobili, con speciale riferimento al caso in cui il venditore si dichiari proprietario per usucapione.
Vi sono ipotesi in cui non vi è alcun intento truffaldino: alle volte si vive in una casa abitata da generazioni e magari nessuno ha mai adempito né alla dichiarazione di successione (che pure non ha effetti civilistici) né a trascrivere alcun atto di accettazione di eredità e quindi l’immobile, al di là di ogni obbligo di legge, è intestato catastalmente a persone nate nel XIX secolo.
Oppure di fatto la casa non si trova dove indicano le mappe ma un pò più in là, entrando da decenni nel terreno di un’altra persona; o magari il confine di fatto tra due terreni è diverso da quello che risulta al catasto.
In queste ipotesi occorrerebbe procedere a mettere ordine a questa differenza tra fatto e mappe, ma spesso è impossibile: occorre il consenso dell’altra parte che però magari è morta da decenni oppure è emigrata in un altro continente e non se ne hanno più notizie.
Una causa per usucapione, in questi casi, è impossibile: se non si convengono in giudizio coloro ai quali spetta il diritto controverso, il processo non parte: il giudice ordina l’integrazione di un contraddittorio che non può avvenire perché non si riesce a dimostrare chi dovrebbe essere il titolare attuale del diritto controverso.
Un rimedio è la notificazione per pubblici proclami dell’atto introduttivo, ma occorre che vi sia almeno una probabilità che la persona sia viva; conservo avvisi di esproprio di beni intestati catastalmente a persone nate 120-140 anni prima e qui davvero il giudice non può ammettere questa forma di notifica, perché accetterebbe una finzione manifestamente non credibile.
Ed allora che fare?
A mio parere non c’è rimedio in sede giurisdizionale se non si voglia agire in giudizio contro lo Stato, cui spetta la proprietà dei beni vacanti, tale dovendo ritenersi quelli intestati… ai morti da decenni.
Se invece taluno vi abita, il rimedio giurisdizionale è possibile, chiedendo che si accerti che quello è il possessore attuale da così tanto tempo che è giustificabile l’acquisto a suo favore per usucapione, salva la parte del bene che si possiede personalmente e dunque da escludersi da quell’acquisto.
Un po' complicato ma, a mio parere, processualmente si può.

Il trasferimento notarile di bene proveniente da usucapione

Il tema che mi interessa è però un altro: è possibile dar vita ad un trasferimento senza previo esperimento dell’azione giudiziaria?
La giurisprudenza ha già detto che è valido il trasferimento di un immobile di cui il venditore si dichiari proprietario per usucapione.
L’indicazione ad es. è in Cass., 12-12-2018, n. 32147: “il notaio non è tenuto ad uno specifico controllo della legittimazione del disponente che si dichiari proprietario per usucapione, e può limitarsi a prendere atto che la volontà delle parti è espressamente diretta all'effetto traslativo, anche se lo stesso sia insicuro”, il che significa che l’atto è valido, posto che altrimenti l’art. 28 l.n. impedirebbe al notaio di stipularlo.
Occorre tuttavia che il notaio, nell’adempimento all’obbligo di consiglio che grava su di lui, avvisi le parti del rischio connesso a questa fattispecie.
Anche di recente, ad es., Cass., 28-04-2021, n. 11186 ha chiarito che “il principio che consente la stipulazione all'alienante che si affermi proprietario per usucapione, ancorchè l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario (Cass. n. 2845/2007), costituisce pur sempre un'eccezione rispetto al normale traffico giuridico, che deve svolgersi in termini tali da consentire la verifica formale della provenienza”.
Questa anomalia impone dunque di non limitarsi a raccogliere la volontà delle parti.
Infatti sempre Cass., 12-12-2018, n. 32147 avvisa appunto che “poichè, tuttavia, il notaio ha un obbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti, anche ai fini della funzione di adeguamento nella compilazione prescritta dell'atto che gli affida l'art. 47, comma 2 Legge Notarile, egli dovrà accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l'acquisto, per aver fondato l'alienante la sua proprietà sulla maturata usucapione non accertata giudizialmente. L'acquirente, adeguatamente informato, per una maggior sicurezza del suo acquisto, in assenza delle visure ipocatastali ventennali, può, allora, richiedere specifiche garanzie, oltre quelle ex artt. 1483 e 1484 c.c., oppure preventivare un congruo risarcimento nel caso di esito infelice della vendita (come, ad esempio, accertato nella fattispecie decisa da Cass. n. 2485/2007), ed il notaio può procedere così alla stipula, riportando nell'atto i dati forniti dalle parti.
C’è anche di più perché secondo questa decisione non basta avvisare le parti, ma occorre anche integrare la nota di trascrizione: “In particolare, deve ritenersi necessario che il notaio precisi nell'atto che il compratore è consapevole che l'acquisto dal preteso usucapiente possa essere a rischio, mediante apposita clausola del negozio stipulato tra le parti, da menzionare nel quadro "D" della nota di trascrizione, per segnalare altresì ai terzi la carenza della pubblica fede notarile con riguardo alla provenienza dell'immobile ed all'inesistenza di formalità pregiudizievoli”.
Sull’obbligo di avviso concorda anche Cass., 28-4-2021, n. 11186.

L’allineamento catastale

Detto questo però, sono dell’avviso che tanto l’avvisare le parti quanto l’integrare la nota di trascrizione siano attività insufficienti per dar vita ad un trasferimento di immobile proveniente da usucapione.
Infatti sono ben noti gli obblighi previsti dall’art. 29 della l. n. 52/1985 a proposito della conformità catastale oggettiva e soggettiva e la Cassazione, nell’occuparsi della possibilità per il giudice di trasferire ex art. 2932 c.c. un immobile, ha dovuto affrontare il problema, che si pone per lui quando emana la sentenza ma anche per il cancelliere che la pubblica e che, a rigore (art. 2671 c.c.) dovrebbe pure trascriverla, anche se questo non accade pressoché mai (posso dire che in 36 anni che svolgo la professione di avvocato l’ho visto solo una volta) ma provvedere anche della voltura catastale ai sensi dell’art. 3 del d.p.r. n. 650/1972.
Cass. 29-9-2020, n. 20526 sul tema ha detto che “la prima - concernente la conformità catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell'immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo - dispone che il contratto contenga, oltre all'identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto; essa impone, quindi, un contenuto necessario del contratto (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione degli intestatari o attestazione di un tecnico aventi ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) e attiene alla sfera della validità del medesimo.
La seconda - concernente la conformità catastale soggettiva, ossia l'identità tra l'autore dell'atto e l'intestatario catastale dell'immobile - fa obbligo al notaio di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari; essa non introduce un contenuto necessario del contratto, ma impone un'attività al notaio rogante.
La prima di tali disposizioni è presidiata con l'espressa previsione della nullità dell'atto privo del contenuto prescritto. La seconda non è invece assistita da alcuna sanzione di nullità dell'atto rogato senza la sua osservanza, cosicchè il mancato rispetto della stessa risolve i propri effetti esclusivamente sul piano della responsabilità delle parti e del notaio (per quest'ultimo, tanto sul piano disciplinare quanto su quello dell'esatto adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto d'opera professionale)”.
Perciò il giudice che deve operare il trasferimento ex art. 2932 c.c. non dovrà preoccuparsi della conformità soggettiva (che ritiene essere questione attinente alla responsabilità del notaio laddove stipuli l’atto senza averla verificata) ma solo di quella oggettiva, che farà accertare
mediante consulenza tecnica in corso di giudizio.
Tale rilevo pone allora due diversi problemi al notaio laddove il venditore si affermi proprietario per usucapione.
Uno è quello della conformità oggettiva, che può sussistere laddove il bene venduto sia conforme a quello risultante al catasto oppure no se il tema riguardi l’usucapione di un terreno operata ad es. perché l’immobile ha sconfinato sul terreno altrui.
L’altro è quello della conformità soggettiva, che nel caso di usucapione dovrebbe non risultare, perché chi vende non è mai divenuto proprietario per sentenza o atto tra vivi e quindi non è munito di un titolo che abbia consentito l’intestazione catastale del bene, in quanto a far data già dall’art. 56 del Regolamento n. 1142 del 1949, nella scheda catastale occorre indicare il titolo in base al quale il bene viene indicato di proprietà.

La conformità soggettiva

Di fronte ad una vendita di bene che si asserisce usucapito -ipotizziamo ora che sussista la conformità oggettiva- il trasferimento non sarà possibile se prima non vi sia stato l’aggiornamento catastale dal profilo soggettivo.
Secondo la Circolare dell’Agenzia del Territorio del 9/7/2010 n. 2 infatti le cose stanno così:
Coerenza soggettiva. Nella seconda parte del comma 1-bis dell'art. 29 della legge 52 del 1985, viene prevista, a cura del Notaio, la preventiva individuazione degli intestatari catastali e la verifica della conformità tra gli stessi e le risultanze dei registri immobiliari (coerenza "soggettiva"). Si ritiene che tale verifica di conformità non possa avere una valenza meramente formale, limitata al riscontro della congruenza "nominale" tra le risultanze catastali ed i registri di pubblicità immobiliare, ma debba essere finalizzata ad accertare la corrispondenza delle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell'atto. In particolare, laddove tale conformità non sussista a causa della mancata volturazione di uno o più atti, è necessario che i soggetti interessati si attivino, prima della stipula, per ristabilire l'allineamento, ai sensi dell'art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650, mediante la presentazione di una o più domande di volture”.
Quindi il notaio non può stipulare la vendita se prima non si sia provveduto al riallineamento soggettivo e quindi il venditore, per ottenere il riallineamento, dovrà presentare al catasto la domanda di voltura ed il modello ministeriale impone che nella domanda sia indicato se si tratti di atto inter vivos con specificazione della sua registrazione, denuncia di successione e dati di presentazione, riunione di usufrutto.
Vero è anche che per i c.d. passaggi intermedi mancanti -si pensi proprio ai beni catastalmente intestati a persone nate oltre un secolo prima, sia possibile anche la dichiarazione sostitutiva di atto notorio: ma una cosa è la mancanza di passaggi intermedi, altra cosa è la pretesa titolarità verso l’attuale soggetto intestatario senza che si discuta dei passaggi intermedi, ipotesi in cui o c’è un acquisto per atto tra vivi oppure mortis causa, senza che ci si possa avvalere di questo escamotage.
Tuttavia se il venditore riesca ad ottenere al catasto il riallineamento a suo favore, non spetterà al notaio contestarne la validità, perché troverà la conformità soggettiva e tanto basta per la validità dell’atto, perché il notaio non è il controllore del catasto.

E la conformità oggettiva

Il tema della conformità oggettiva si pone quando l’atto abbia ad oggetto un bene non conforme alle risultanze catastali, come nei casi ricordati dell’immobile costruito in modo difforme e talora in parte sulla proprietà di altri.
Anche qui la Circolare n. 2/2010 dell’Agenzia entrate ricorda l’obbligo di creare la coerenza oggettiva, che però non riguarda i terreni (che pure possono essere stati usucapiti).
La circolare indica che
….
a) Unità immobiliare urbana
Come è stato accennato al paragrafo 1, la prima parte del comma 1-bis prevede che gli atti immobiliari ivi menzionati, aventi ad oggetto "fabbricati già esistenti", devono contenere, per le "unità immobiliari urbane", gli specifici elementi informativi sopra descritti (coerenza "oggettiva"). L'ambito applicativo della previsione normativa è stato delineato dal legislatore attraverso l'utilizzo di due espressioni distinte, ma senza dubbio correlate tra loro: "fabbricati già esistenti" e "unità immobiliari urbane". Il riferimento espresso a tali due categorie concettuali consente di ritenere che l'ambito di operatività della norma in parola riguardi gli immobili già iscritti al catasto edilizio urbano, nonché quelli per i quali sussiste l'obbligo di dichiarazione.
Pertanto, sempre tenendo conto dei precisi riferimenti utilizzati dal Legislatore, si ritiene che debbano essere esclusi dalla previsione normativa:
le particelle censite al catasto terreni;
i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;
i fabbricati iscritti in catasto come "unità collabenti", in quanto non più abitabili o servibili all'uso cui sono destinati;
i fabbricati iscritti in catasto come "in corso costruzione" o "in corso di definizione", sempre che non siano stati ultimati o definiti;
i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al catasto edilizio urbano con l'indicazione della sola superficie, ai sensi dell'art. 15 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650”.
Per gli immobili occorre quindi la conformità oggettiva che, qui per ipotesi, può non sussistere.
In questo caso la Circolare indica:
….
d) Conformità delle planimetrie depositate in catasto
La prima parte del comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52 del 1985, oltre agli elementi e alle informazioni di cui alle lettere a) e b), prevede, sempre a pena di nullità, l'inserimento nel documento negoziale anche della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell'atto. In altri termini, tale disposizione prevede l'integrazione del contenuto necessario dell'atto, con una dichiarazione resa dagli intestatari che attesti la corrispondenza della planimetria depositata con lo stato reale dell'immobile.
Pertanto, nell'ipotesi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell'immobile, al fine di consentire l'inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, l'intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato reale dell'immobile (tale situazione potrebbe presentarsi, a titolo meramente esemplificativo, a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l'unità immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo, ovvero delle parti comuni, laddove originariamente rappresentate).
Il venditore può anche non ottenere la variazione e dichiarare ugualmente la conformità, ma siccome il notaio non è tenuto a verificare questa conformità, dovendo solo chiedere alle parti di dichiararla, ovviamente ammonendole, in presenza di loro dichiarazione l’atto è stipulabile.
Con un unico limite a mio parere: laddove risulti manifestamente evidente che la dichiarazione sia mendace, poiché si è in presenza del falso costituente reato (art. 483 c.p.), come ricorda Cass. pen. 17-4-2019, n. 22839: “si configura l'ipotesi prevista dall'art. 483 cod. pen., qualora l'attestazione del privato, della quale l'atto pubblico è destinato a provare la verità, ha ad oggetto fatti che il notaio si limita a riportare nell'atto pubblico come riferiti dal privato, sicché l'attestazione del notaio è limitata soltanto all'esatta riproduzione nell'atto della dichiarazione del privato, autore immediato della falsità”.
In tal caso, a mio modo di vedere, il notaio dovrà astenersi dallo stipulare l’atto, che altrimenti acquisterebbe pubblica fede pur basato su un falso, che poi potrebbe toccare i diritti di terzi sub acquirenti; ritengo che lo vieti anche l’art. 1, comma 2, dei Principi di deontologia: “Il notaio deve svolgere con correttezza e competenza la funzione di interpretazione e di applicazione della legge in ogni manifestazione della propria attività professionale, ricercando le forme giuridiche adeguate agli interessi pubblici e privati affidati al suo ministero”.