La conferma dell’atto privo di conformità catastale ex art. 29 l. n. 52/1985 elimina l’illecito disciplinare del notaio?

06 Aprile 2019
Avv. Prof. Gianluca Sicchiero  

Un problema pratico molto sentito dai notai è quello delle conseguenze dell’omessa menzione della conformità catastale dell’immobile oggetto di vendita o altri contratti ad effetti reali, incluso il conferimento in società.

Siamo in presenza di una nullità testuale (art. 29, comma 1 bis l. n. 52/1985) e tanto basta per qualificarla come nullità rilevante ai sensi dell’art. 28 l.n.; la giurisprudenza è ormai consolidata nel ritenere indispensabile una dichiarazione testuale delle parti, che non può essere surrogata dalle risultanze dei documenti allegati al titolo. Si dice infatti che "la dichiarazione richiesta riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell'immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali"; v. ad es. Cass. 11 aprile 2014, n. 8611; id., 20 novembre 2018, n. 29894.

Il legislatore, come tutti sanno, è intervenuto inserendo nell’art. 29 l. n. 52/1985 il comma 1 ter, che consente al notaio, laddove l’omissione non sia dovuta alla carenza di conformità (dunque laddove si tratti di una mera svista), di procedere alla conferma dell’atto altrimenti nullo, anche con dichiarazione di una sola delle parti, ad evitare che una delle due possa ad es. chiedere un qualche corrispettivo per prestarsi alla conferma.

Il punto di grande rilievo per il notaio è se la conferma, una volta sanato l’atto nullo, elimini l’illecito disciplinare ex at. 28 l.n.: varie commissioni regionali di disciplina e qualche corte d’appello dicono di no, sulla base della giurisprudenza in tema di illecito disciplinare notarile al quale, secondo una giurisprudenza ferrea, non si applica il principio del favor rei (nonostante le critiche di Cass., 20 dicembre 2007, n. 26961 l’orientamento è confermato anche da Cass., 15 gennaio 2019, n. 816) e dunque l’illecito dovrebbe valutarsi secondo le regole vigenti al momento del compimento del fatto. In altre parole, la nullità ex art. 28 l.n. si produrrebbe istantaneamente e la conferma non eliminerebbe la violazione disciplinare.

Si tratta però di un vistoso errore: qui infatti non siamo in presenza dell’abrogazione di un illecito, ma della possibilità di dare conferma ad un atto altrimenti nullo, conferma che si fonda sul presupposto della sussistenza della conformità catastale.

La cassazione, nella prima pronuncia sul tema, ha di fatto ritenuto che la mancanza di conferma sia una condizione dell’azione disciplinare: se manca, la nullità sussiste ed il notaio deve essere sanzionato ex art. 28 l.n.; se la conferma sussiste, al contrario, viene meno l’illecito disciplinare. Così nella sentenza della II sezione civile, 20 novembre 2018, n. 29894, la quale ha detto testualmente che “in presenza della conferma si ha il recupero dell'atto nullo, con la sanatoria della nullità, con la conseguenza - come si è sottolineato in dottrina - del venir meno, ex post, della responsabilità disciplinare del notaio”.

E’ importante rilevare che la conferma può essere documentata “già nel procedimento disciplinare o comunque davanti al giudice”: la copia dell’atto di conferma può essere indubitabilmente depositata anche avanti al giudizio di reclamo alla corte d’appello, in quanto per la giurisprudenza della cassazione non vi sono preclusioni alle produzioni documentali in tale fase; a nostro modo di vedere, trattandosi di una condizione dell’azione, la stessa può essere prodotta anche in cassazione ai sensi dell’art. 372 c.p.c., esattamente come la cassazione ha detto a proposito della prova dell’oblazione (cass., 21 settembre 2010, n. 19969).

Ultima notazione: la sentenza ora citata si è riferita ad atti privi di menzione di conformità che

erano stati stipulati nel 2016 e dunque ritiene che la disciplina della conferma dell’atto nullo, introdotto nel 2017, operi anche per gli atti anteriori, sia dal profilo civilistico che da quello disciplinare, secondo la tesi già sostenuta da G. Petrelli, Conformità catastale – confermabilità degli atti nulli, in Rassegna delle recenti novità normative di interesse notarile. Primo semestre 2017.

Il 4 aprile 2019 la seconda sezione della cassazione è stata chiamata a confermare questi principi: siamo in attesa della sentenza.

Avv. Gianluca Sicchiero, prof. ordinario di diritto privato