Il notaio risponde dei pareri dati?

27 Ottobre 2019
Avv. Prof. Gianluca Sicchiero  

Il notaio risponde dei pareri dati?

La terza sezione della cote di cassazione (sentenza 15 ottobre 2019, n. 25919) ha affermato il principio per cui:
il notaio che accetti l'incarico di svolgere un'attività stragiudiziale consistente nella formulazione di un parere si obbliga di offrire tutti gli elementi di valutazione necessari ed i suggerimenti opportuni allo scopo di permettere al cliente di adottare una consapevole decisione”.

Nel merito la decisione in commento affronta due temi.

Responsabilità per omesso attività di controllo

Il primo tema, ormai consolidato, per cui il notaio chiamato a redigere una compravendita od altro atto che comporti il trasferimento di beni immobili, è tenuto a verificare la libertà dei beni da vincoli anche se le parti non lo abbiano di ciò incaricato (di recente v. ad es. Cass., 26-7-2019, n. 20297; id., 8 maggio 2017, n. 12482).

Ciò sulla base dell’obbligo di indagare la loro volontà posto dall’art. 47 l.n. e quindi di attivarsi per il perseguimento del risultato che le patri si prefissano (Cass., 27-9-2018, n. 23202).

Tuttavia siccome anche il notaio non possiede arti divinatorie, si è detto l’obbligo di consiglio non include “il dovere di rappresentare agli stipulanti circostanze non esistenti all'epoca del rogito e relative a fatti, atti, ovvero ad azioni giudiziarie ancora non proposte (quali l'impugnazione del testamento esperita dopo l'azione di petizione ereditaria), e comunque non prevedibili al momento della stipula” oppure “tutti gli ipotetici ed eventuali scenari di rischio correlati a una trascrizione o iscrizione pregiudizievole, quantunque essi non siano ad essa direttamente collegati“: Cass., 26-7-2019, n. 20297

In assenza di controlli egli risponde quindi dei danni che l’acquirente subisca a causa di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli, con la precisazione che “la sua responsabilità viene in rilievo non soltanto, sul piano contrattuale, dall'inadempimento di obblighi di prestazione o di protezione assunti nei confronti delle parti, dei diretti beneficiari dell'atto e dei propri clienti, ma anche, sul piano extracontrattuale, dalla violazione del dovere di attenzione verso il soggetto che dimostri di aver subito un danno per atti o omissioni, riconducibili al professionista”: Cass., 27-9-2018, n. 23202.

Resta però salva l’ipotesi in cui le parti lo abbiamo espressamente esonerato dalle visure (Cass. 24-5-2019, n. 14169; id., 13 giugno 2013, n. 14865), ad es. per ragioni di urgenza, sebbene si precisi che anche in questo caso il notaio che“ abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile… deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 c.c., comma 2, e della buona fede (Sez. 3, Sentenza n. 15726 del 2-7-2010, Sez. 3, Sentenza n. 15305 del 19-6-2013)”: così Cass. 24-10-2017, n. 25111.

Ma anche tale eventuale esonero non toglie, in ogni caso, che il notaio debba avvisare le parti del rischio che stanno correndo, perché la loro fretta non fa venir meno l’obbligo di consiglio cui egli non può sottrarsi: anche di recente la Cassazione ha infatti ribadito l’esistenza, in capo al notaio, del compito di dissuasione laddove i rischi siano evidenti (Cass., 26-7-2019, n. 20297).
Si tratta dunque di responsabilità per omesso dovere di consiglio. 

La responsabilità per i pareri resi

Il secondo tema affrontato dalla recente sentenza è molto interessante: la responsabilità del notaio in ordine ad un parere è questione diversa dalla verifica dell’esistenza di vincoli resi pubblici mediante trascrizione od iscrizione  ed attiene invece all’efficacia di tali vincoli.

Si ripropone infatti la distinzione, con terminologia che preferiamo, tra obbligazioni governabili e non governabili o, come dicono altri, tra obbligazioni di mezzi e di risultato (cfr. Sicchiero, Dalle obbligazioni “di mezzi e di risultato” alle “obbligazioni governabili o non governabili” in  Contratto e impresa, 2016, p. 1391 ss. e, più ampiamente, Dell'adempimento delle obbligazioni (artt 1176-1179 c.c.) nel Commentario Schlesinger-Busnelli, Giuffrè, 2016)

Distinzione data da alcuni per superata, è invece costantemente presente nella giurisprudenza recente, perchè è in re ipsa: vi sono attività che il debitore ha sotto il proprio controllo e quindi di cui può promettere l’esito ed altre invece che sfuggono da tale controllo sicché, essendo ingovernabili, egli può solo fare del proprio meglio per raggiungere il risultato sperato dal creditore; in altre parole può solo essere diligente.

Si è detto infatti che: “le obbligazioni inerenti all'esercizio dell'attività professionale sono, di regola, obbligazioni di mezzi e non di risultato, in quanto il professionista, assumendo l'incarico, si impegna a prestare la propria opera per raggiungere il risultato desiderato, ma non a conseguirlo. Pertanto, ai fini del giudizio di responsabilità nei confronti del professionista, rilevano le modalità di svolgimento della sua attività in relazione al parametro della diligenza fissato dall’art. 1176 c.c., comma 2, che è quello della diligenza del professionista di media attenzione e preparazione in relazione alla prestazione resa, così da assicurare che la scelta professionale cada sulla soluzione che meglio tuteli il cliente (Sent. 5-8-2013; n. 18612; Ord. 28-2-2014, n. 4790). La richiesta di svolgere un'attività al di sotto di questo parametro di diligenza, anche se riconducibile al medesimo cliente creditore, non vale pertanto a esonerare il professionista dal suo ambito di responsabilità”: Cass., 20-11-2018, n. 29846

Venendo alla responsabilità del notaio, in un caso in cui si discuteva di prelazione agraria (di cui però risulta che le parti fossero state informate), si è comunque precisato che la responsabilità  del notaio “trova il proprio ambito elettivo con esclusivo riferimento a quei dati che possono ricavarsi dai pubblici registri immobiliari, istituiti e disciplinati dalla legge (e non si estende ai dati relativi a rapporti di natura obbligatoria, quali quelli derivanti da un diritto di prelazione, di per sè privi di forma di pubblicità istituzionale)”: Cass., 27-9-2018, n. 23202.

Ma più in concreto, il tema della responsabilità connessa ai pareri si lega al fatto che,  per Cass., 14-11-2002, n. 16023, “di regola, le obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale costituiscono obbligazioni di mezzi e non di risultato, in quanto il professionista si impegna a prestare la propria opera per raggiungere il risultato desiderato, non per conseguirlo; tuttavia, avuto riguardo all’attività professionale dell’avvocato, nel caso in cui questi accetti l’incarico di svolgere un’attività stragiudiziale consistente nella formulazione di un parere in ordine all’utile esperibilità di un’azione giudiziale, la prestazione oggetto del contratto non costituisce un’obbligazione di mezzi, in quanto egli si obbliga ad offrire tutti gli elementi di valutazione necessari ed i suggerimenti opportuni allo scopo di permettere al cliente di adottare una consapevole decisione, a seguito di un ponderato apprezzamento dei rischi e dei vantaggi insiti nella proposizione dell’azione”.

Più in generale, poi da sempre la giurisprudenza ritiene che l’attività di interpretazione delle norme non sia governabile (Cass.,11-8-2005, n. 16846 (che fa salva però la colpa grave); id., 18-11-1996, n. 10068; id., 4-12-1990, n. 11612).

Dunque utilizzando questi argomenti si può concludere nel senso che il notaio non risponde dell’esattezza del parere, perchè nessun parere potrà mai definirsi esatto; risponde invece per colpa grave se ignori le norme di legge applicabili oppure non verifichi gli orientamenti della giurisprudenza ed infine –come nel caso in esame- laddove non avvisi le parti dei rischi comunque connessi ad eventuali interpretazioni diverse dal suo parere, che possano essere date dal giudice o in sede amministrativa.