Contratto preliminare e menzioni urbanistiche: orientamenti giurisprudenziali

01 Settembre 2020
Avv. Prof. Gianluca Sicchiero  

Validità del preliminare senza indicazione del permesso di costruire

La giurisprudenza ha da tempo precisato che i requisiti di validità del contratto di trasferimento di beni immobili non sono i medesimi del preliminare, avente solo effetti obbligatori; ovviamente alcuni sono comuni ad entrambi, perché essendo contratti, devono possedere i requisiti indicati dall’art. 1325 c.c.

Altri però riguardano i soli trasferimenti, ad es. l’obbligo di indicare a pena di nullità gli estremi del titolo abilitativo alla costruzione, che non deve invece essere necessariamente precisato nel contratto preliminare.

Così, ad es., Cass., Sezioni Unite, 7 ottobre 2019, n. 25021:

Restano fuori dal campo di applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, così come - d'altra parte - dal campo di applicazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 1, (e prima della L. n. 47 del 1985, art. 17, comma 1), gli atti mortis causa e, tra quelli inter vivos, gli atti privi di efficacia traslativa reale (ossia quelli ad effetti meramente obbligatori), gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù (espressamente esclusi dalle richiamate disposizioni) e - come si vedrà nel prosieguo - gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 5, e L. n. 47 del 1985, art. 40, commi 5 e 6).

Necessità delle menzioni urbanistiche nelle sentenze: nelle divisioni

 Il problema si sviluppa però in modo diverso in caso di pronuncia giudiziale che disponga il trasferimento di immobili.

Anzitutto se abbia luogo la divisione giudiziale, che ben può seguire un preliminare oltre alle altre ipotesi ordinarie, anche la sentenza in tanto è possibile, in quanto l’immobile sia in regola con la disciplina urbanistica.

Ad es. e di recente Cass., 31 luglio 2020, n. 16537 -richiamandosi alla sentenza a Sezioni Unite n. 25021/2019- ha ribadito che:

quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2”, nemmeno se l’abuso sia astrattamente condonabile, perché “in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia ed, in mancanza, di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle predette rate, infatti, il giudice non può disporre la divisione di edifici o loro parti “.

 ... e nell’esecuzione coattiva dei preliminari

Poi le menzioni occorrono se debba essere pronunciata una sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c., come ha ribadito di recente Cass., 25 giugno 2020, n. 12654:

in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c., non può essere emanata in assenza della dichiarazione - contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio - sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 (ora sostituito dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46) e della stessa L. n. 47 del 1985, art. 40. Tale principio si fonda sul due presupposti: per un verso, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, nè, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti; per altro verso, la possibilità di successiva "conferma", con effetto sanante, del contratto nullo - secondo il disposto della L. n. 47 del 1985, art. 17, comma 4 e art. 40, comma 3 e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 4 - non influenza la disciplina della sentenza ex art. 2932 c.c., attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare (sentt. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16, 1505/18, 21721/19)”.

E la conformità catastale?

Il problema della verifica della conformità catastale ex art. 29 l. n. 52/19845 all’interno del giudizio con cui si opera un trasferimento ex art. 2932 c.c. è stato affrontato da Cass., 14 settembre 2016, n. 17990, nel senso che non occorre la menzione nel testo della sentenza, ma è necessario che comunque il giudice ne verifichi la sussistenza:

Secondo un orientamento diffuso in dottrina la norma di cui alla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, introdotto con D.L. n. 78 del 2010, convertito dalla L. 30 luglio 2010, n. 122, si riferisce solo agli atti pubblici e alle scritture private (unici titoli idonei alla trascrizione e alla voltura catastale), ma, non anche ai provvedimenti giudiziari di trasferimento di diritti reali, i quali, invece, null'altro dovrebbero contenere se non l'indicazione dei dati catastali, non essendo immaginabile che un atto giudiziario contenga alcuna dichiarazione e/o attestazione di un tecnico. Tuttavia, considerato che la ratio legis è quella di assicurare la c.d. congruenza o coerenza oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali rispetto ai dati ricavabili dai registri immobiliari, "l'esclusione", appena indicata, non appare condivisibile, almeno nella forma assoluta, per gli inevitabili inconvenienti che ciò potrebbe comportare. Piuttosto, appare ragionevole ritenere che, per gli atti giudiziari di trasferimento di diritti reali (sentenze o decreti), l'accertamento richiesto dalla legge, più che essere riferito nell'atto giudiziario, è necessario che sia stato acquisito al processo. Con la conseguenza che, il mancato riferimento, nell'atto giudiziale di trasferimento, dei dati di cui alla normativa in esame non determinerebbe un vizio dell'atto giudiziario, nel caso in esame, della sentenza, ma l'omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio”.

Quindi occorre che la conformità catastale sia verificata nell’apposita consulenza tecnica, laddove non dimostrata in altro modo dalle parti

 Conclusione: un buon contratto preliminare -al di là della sua validità formale- è efficiente solo se sia completo di tutti i dati necessari alla sua esecuzione coattiva, se mai occorra rivolgersi al giudice.